Pro de l immo, verification solvabilité acquereurs
- christiantonelli
- 25 avr.
- 6 min de lecture
⚖️ Vente immobilière : L’obligation de vérifier la solvabilité de l’acquéreur ne fait aucun doute
🔍 Bien qu’il s’agisse de montants souvent bien plus élevés qu’en location, la vérification de la solvabilité des acquéreurs reste trop souvent négligée. Pourtant, la jurisprudence est claire : l’agent immobilier est tenu d’une obligation sérieuse de vérification et de conseil.
📌 Contexte de l’affaire
Un mandat de vente est confié à un agent immobilier. Rapidement, un compromis de vente est signé avec un acquéreur affirmant ne pas avoir recours à un prêt bancaire.
Le jour prévu pour la signature définitive, l’acquéreur ne se présente pas chez le notaire. Le lendemain, il promet d’indemniser :
le vendeur à hauteur de 17 000 €,
l'agence immobilière à hauteur de sa commission.
Mais cet engagement n’est jamais exécuté. Les vendeurs décident alors d’assigner l’acquéreur et l’agent immobilier pour obtenir réparation du préjudice.
⚖️ Une décision d’appel annulée par la Cour de cassation
La Cour d’appel rejette la demande des vendeurs au motif que :
L’acquéreur (25 ans, célibataire, cariste magasinier) n’a jamais dissimulé sa situation.
Les vendeurs ont librement accepté de signer la promesse de vente.
L’agent immobilier ne disposerait pas de moyens spécifiques pour vérifier la solvabilité au-delà de ceux d’un particulier.
🚨 Cette position est cassée par la Cour de cassation (3e civ., 14 sept. 2022, n° 21-20.316) qui rappelle que :
L’agent immobilier doit conseiller les vendeurs et les alerter sur les risques liés à l’insolvabilité de l’acquéreur.
Même si les vendeurs avaient connaissance du profil de l’acheteur, cela ne suffit pas à exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité.
📚 Jurisprudence complémentaire
🔎 Plusieurs décisions ont renforcé cette exigence de vigilance :
1. Cass. civ. 3e, 5 juin 2013, n° 12-18.586
Un agent immobilier est condamné pour ne pas avoir vérifié que l’acquéreur disposait bien de l’apport personnel nécessaire à l’achat.
2. Cass. civ. 3e, 21 octobre 2009, n° 08-16.122
L'agent immobilier doit avertir les parties en cas de risque de non-obtention du financement, même si l'acquéreur affirme disposer des fonds.
3. Cass. civ. 1re, 10 mai 2005, n° 03-15.685
Obligation de conseil renforcée lorsque l’opération est complexe ou implique un acquéreur non averti.
🧠 Ce qu’il faut retenir pour votre agence
✅ La jurisprudence est désormais constante : les agents immobiliers ne peuvent se contenter des déclarations des acquéreurs.
1. 💬 Obligation d'information et de conseil
L'agent immobilier doit :
Évaluer l’opportunité de l’opération,
Informer sur les risques de financement, les conséquences fiscales, etc.
Alerter les parties en cas de doute sur la viabilité du projet.
⚠️ En cas d'opérations complexes (ex. : investissements locatifs), cela devient un véritable devoir de mise en garde.
2. 🔍 Obligation de vérification de la solvabilité
L’agent doit notamment :
Vérifier l’apport personnel de l’acquéreur,
S’assurer qu’il dispose des fonds ou qu’il pourra les obtenir,
Conseiller d’insérer une condition suspensive liée à un prêt ou à la vente d’un bien.
🧾 En résumé
Même dans une vente entre particuliers, l’agent immobilier a une responsabilité claire. Il ne s’agit pas seulement de mettre en relation, mais bien de sécuriser l’opération pour toutes les parties.
👉 Un manquement à ces obligations peut entraîner sa responsabilité civile, voire professionnelle.
⚖️ Autres Jurisprudence sur la responsabilité de l'agent immobilier
1. Cass. 1re civ., 11 décembre 2019, n° 18-24.381
La Cour de cassation a jugé que l'agent immobilier engage sa responsabilité s'il ne justifie pas avoir conseillé au vendeur de prendre des garanties ou de le mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur.
2. Cass. 3e civ., 12 juillet 2007, n° 06-15.243
La Cour a rappelé que l'agent immobilier doit s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, même si cela concerne principalement les baux.
3. Cass. 1re civ., 2 avril 2009, n° 07-21.186
Dans cette affaire, la responsabilité de l'agent immobilier n'a pas été retenue car il avait justifié avoir convenablement exécuté son obligation d'information et de conseil.
📋 Obligations légales de l'agent immobilier
L'agent immobilier est tenu à une obligation d'information et de conseil envers son mandant. Cela inclut :
Vérification de la solvabilité apparente de l'acquéreur : l'agent doit s'assurer que l'acquéreur dispose des fonds nécessaires ou qu'il pourra les obtenir.
Mise en garde contre les risques d'insolvabilité : si des doutes subsistent quant à la solvabilité de l'acquéreur, l'agent doit en informer le vendeur et lui conseiller de prendre des garanties.
Conseil sur l'opportunité de l'opération : l'agent doit informer les parties sur les incidences financières ou fiscales de l'opération.
Ces obligations sont d'autant plus importantes lorsque l'acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt pour financer l'acquisition. Dans ce cas, l'agent doit être particulièrement vigilant et conseiller au vendeur de prendre des garanties supplémentaires.
✅ Bonnes pratiques pour les agents immobiliers
Pour se conformer à leurs obligations, les agents immobiliers devraient :
Demander des justificatifs financiers : bulletins de salaire, avis d'imposition, attestations bancaires, etc.
Conseiller l'insertion de clauses suspensives : par exemple, une clause suspensive d'obtention de prêt ou de vente d'un bien propre.
Documenter les conseils donnés : conserver une trace écrite des conseils et mises en garde adressés au vendeur.
En respectant ces pratiques, l'agent immobilier protège non seulement son client, mais également sa propre responsabilité professionnelle.
✅ Ce qu’un agent immobilier peut demander dans le cadre de son mandat de vente
En tant que professionnel chargé de sécuriser une transaction, l’agent immobilier a le droit de demander certains documents avec le consentement explicite de l’acquéreur, dans un but strictement lié à la transaction.
📄 Documents qu’on peut demander :
Bulletins de salaire
Avis d’imposition
Justificatif d’épargne ou d’apport personnel (relevé bancaire flouté par ex.)
Accord de principe de prêt ou simulation bancaire
Preuve de revenus indépendants (bilan comptable, déclarations fiscales)
Ces demandes sont justifiées par l’obligation de conseil et d'information imposée par la jurisprudence (Cass. 1re civ., 11 déc. 2019, etc.). Cela permet à l’agent :
de protéger le vendeur contre le risque d’impayé,
et d'éviter sa propre mise en cause pour négligence.
🚫 Ce que l’agent immobilier ne peut pas faire
❌ Il ne peut pas :
Exiger sans justification excessive ces documents à des fins autres que la vente.
Conserver ou transmettre les documents à des tiers sans consentement.
Faire preuve de discrimination (ex. : refuser un acquéreur sur un critère illégal).
📌 Base juridique : La collecte de ces documents doit respecter le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) et ne peut servir qu’au but de la vérification de solvabilité dans le cadre d’un projet d’achat.
🛡️ Comment se protéger juridiquement ?
Pour être en conformité :
✅ Informer l'acquéreur du but de la demande.
✅ Obtenir son accord écrit (par exemple, une clause dans le bon de visite ou un document séparé).
✅ Limiter la conservation dans le temps (pas plus que nécessaire).
✅ Ne jamais transmettre à des tiers non autorisés.
✍️ Exemple de clause à intégrer dans un formulaire :
« Afin de permettre à l’agence de s’assurer de la faisabilité de votre projet et de conseiller au mieux les parties, vous consentez à fournir certains documents justificatifs de revenus ou de financement. Ces données resteront strictement confidentielles et utilisées uniquement dans le cadre de cette vente. »
✅ Dossier formation pour conseiller/agent immobilier
📎 Ce que je peux demander / Ce qui est interdit
Dans le cadre de la vérification de la solvabilité d’un acquéreur, il est essentiel de connaître les limites légales afin de ne pas porter atteinte à la vie privée ou enfreindre le RGPD. Certaines informations peuvent être légitimement demandées, d'autres sont strictement interdites.
✅ Ce que je peux demander
Uniquement ce qui est utile à l’appréciation de la capacité financière de l’acquéreur et avec son consentement explicite :
Pièce d’identité (obligatoire pour toute transaction)
Bulletins de salaire (souvent les 3 derniers)
Dernier avis d’imposition
Justificatif d’apport personnel (ex : attestation bancaire, relevé flouté)
Simulation ou accord de principe de prêt bancaire
Relevé bancaire (avec uniquement les lignes liées à l’apport ou au solde, le reste flouté)
📝 Important : Ces documents doivent être collectés avec parcimonie, sécurisés, et jamais conservés plus longtemps que nécessaire.
⛔ Ce que je ne peux pas demander
Même dans un objectif de sécurité, certains documents ou informations sont interdits car ils ne sont ni pertinents, ni proportionnés au regard de la finalité poursuivie :
Relevé bancaire complet sans floutage
Données de santé (ordonnances, justificatifs médicaux…)
Informations personnelles sensibles : origine ethnique, opinions politiques ou religieuses, orientation sexuelle, etc.
Données relatives à la vie privée : jugement de divorce, pension alimentaire, détails familiaux sans lien avec l'achat
Informations concernant des tiers non parties à la transaction (conjoint non coacquéreur, enfants…)
Livret de famille ou composition familiale
📌 À retenir
Je ne peux pas exiger, uniquement demander avec accord éclairé.
Toute information collectée doit être strictement nécessaire à l’évaluation de la solvabilité.
Les données doivent être protégées, stockées en sécurité, et supprimées une fois leur usage terminé.
👉 Ce respect du cadre légal protège l’agent, l’acquéreur, et la réputation de l’agence.
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