Barack Obama (ancien président des États-Unis) :
« Nous sommes la première génération à ressentir les effets du changement climatique et la dernière à pouvoir y faire quelque chose. »
Depuis le 1er janvier 2025, en France, les biens classés G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience, visant à lutter contre les "passoires thermiques".
Voici les implications pour un bien déjà loué :
1. Si le bien est déjà loué au 1er janvier 2025 :
Pas d'obligation immédiate de faire partir les locataires : La loi n'impose pas aux propriétaires de mettre fin au bail en cours. Un bien déjà loué peut continuer à l'être tant que le locataire reste dans le logement.
Renouvellement ou nouveau bail interdit :
Si le locataire actuel quitte le logement, vous ne pourrez pas conclure un nouveau bail tant que le bien ne respecte pas les normes énergétiques minimales.
En cas de renouvellement ou de tacite reconduction du bail, le propriétaire est toujours tenu de respecter certaines obligations concernant la décence du logement.
2. Obligation de réaliser des travaux d'amélioration énergétique :
Si votre bien est classé G, il sera nécessaire de réaliser des travaux pour le faire passer à une classe énergétique plus performante (minimum F) pour pouvoir le relouer à l’avenir.
Les aides financières comme MaPrimeRénov' ou des dispositifs spécifiques pour les travaux énergétiques peuvent être sollicitées pour aider à financer ces rénovations.
3. Sanctions en cas de non-conformité :
Si le logement est jugé indécent au regard des critères énergétiques, le locataire peut engager des démarches auprès du propriétaire ou des autorités (exemple : dépôt de plainte ou saisie de la Commission départementale de conciliation).
Les propriétaires risquent des sanctions, notamment l’impossibilité d’augmenter le loyer ou d’éventuelles amendes.
Que faire si vous êtes concerné ?
Faire un audit énergétique : Cela permet de mieux comprendre les travaux nécessaires.
Planifier les travaux rapidement : Même si le bien est loué, il est préférable d'anticiper pour éviter de perdre des revenus locatifs à terme.
Informer le locataire : Bien que vous ne soyez pas obligé de le faire quitter le logement, il est important de le tenir informé des projets de travaux pour éviter tout malentendu.
Ainsi, vous n'êtes pas obligé de faire partir les locataires en place, mais il est impératif d’engager des démarches pour rendre le bien conforme si vous souhaitez relouer à l'avenir.
Objectifs de la réglementation sur les biens classés G
La réglementation visant à interdire la location des biens classés G (et progressivement ceux classés F et E dans les années à venir) s'inscrit dans un objectif global de lutte contre les "passoires thermiques". Voici les raisons principales derrière cette mesure :
1. Réduire les émissions de gaz à effet de serre
Impact environnemental : Les logements mal isolés consomment énormément d'énergie (notamment pour le chauffage) et sont responsables d'une part importante des émissions de CO₂ en France.
Transition écologique : Cette mesure est un levier pour atteindre les objectifs fixés par la France dans l’Accord de Paris (neutralité carbone d'ici 2050).
2. Lutter contre la précarité énergétique
Soulager les locataires : Les ménages vivant dans des passoires thermiques ont des factures énergétiques très élevées. Cette réglementation vise à améliorer leur confort et à réduire leurs dépenses en énergie.
Réduction des inégalités : Ces logements sont souvent occupés par des foyers modestes qui subissent une double peine : loyers élevés et surconsommation énergétique.
3. Renforcer la qualité du parc immobilier
Cette réforme encourage les propriétaires à moderniser leurs biens, participant ainsi à une amélioration globale du parc immobilier français.
Qui a décidé ?
Cette réglementation découle principalement de la Loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021. Elle a été élaborée dans le cadre des engagements climatiques de la France et s'appuie sur :
Les engagements internationaux comme l’Accord de Paris.
Les recommandations de la Convention citoyenne pour le climat, un panel de citoyens français qui a proposé des mesures concrètes pour lutter contre le réchauffement climatique.
Les actions menées par le gouvernement français, sous l’impulsion du Ministère de la Transition Écologique.
Pourquoi une interdiction plutôt que des incitations ?
Urgence climatique : Face à l’accélération du changement climatique, des mesures contraignantes étaient jugées nécessaires pour forcer la rénovation des logements énergivores.
Efficacité : Les incitations (comme les aides financières) existent depuis des années, mais elles n'ont pas permis de réduire significativement le nombre de passoires thermiques. En 2022, on estimait qu’il y avait encore environ 5 millions de logements classés F ou G en France.
Responsabilité des propriétaires : La loi repose sur l’idée que louer un bien décent est une responsabilité fondamentale.
Les critiques et limites
Coût des travaux : Certains propriétaires, notamment ceux aux revenus modestes, dénoncent le coût élevé des rénovations et la difficulté à financer ces travaux malgré les aides.
Risque de perte de logements locatifs : Certains craignent que cette mesure retire temporairement des biens du marché locatif, aggravant la pénurie de logements dans certaines zones tendues.
Complexité des démarches : Les aides comme MaPrimeRénov’ nécessitent des démarches administratives parfois longues et fastidieuses.
En résumé, cette réglementation vise à répondre aux défis environnementaux et sociaux en améliorant les conditions de vie des locataires, tout en réduisant l'empreinte carbone du secteur immobilier. Elle s'inscrit dans une transition écologique ambitieuse, bien qu’elle soit parfois perçue comme contraignante.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
Un audit énergétique est une évaluation approfondie des performances énergétiques d’un bâtiment. Il fournit un diagnostic précis de la consommation d’énergie, identifie les faiblesses thermiques (pertes de chaleur, équipements énergivores) et propose des solutions pour améliorer l’efficacité énergétique.
L’audit va au-delà du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui est plus sommaire. Il est obligatoire pour certains biens (comme les passoires thermiques) avant des ventes ou travaux importants.
Contenu d’un audit énergétique
Analyse de la consommation actuelle :
Mesure des consommations d’énergie (chauffage, eau chaude, éclairage, etc.).
Évaluation des pertes thermiques liées aux murs, fenêtres, toiture, planchers et ponts thermiques.
Vérification des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation.
Évaluation des performances globales du bâtiment :
Classe énergétique actuelle (A à G).
Impact sur les émissions de gaz à effet de serre.
Propositions d’améliorations :
Liste des travaux nécessaires pour atteindre une meilleure classe énergétique (par exemple, isoler les murs, changer les fenêtres, installer une pompe à chaleur, etc.).
Scénarios de rénovation : l’audit doit proposer plusieurs étapes ou scénarios de travaux (de plus simples à plus ambitieux).
Estimation des coûts des travaux et des économies d’énergie potentielles.
Aides financières disponibles pour les travaux.
Plan de financement :
Retour sur investissement et gain énergétique attendu après travaux.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Voici les types de professionnels habilités :
1. Bureaux d'études spécialisés :
Entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique des bâtiments.
Ils disposent d’ingénieurs et de techniciens formés.
2. Architectes et thermiciens :
Certains architectes, notamment ceux formés à l'éco-conception ou certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Des thermiciens indépendants ou intégrés à des structures.
3. Auditeurs certifiés RGE :
Les professionnels certifiés RGE Études ou titulaires d'une qualification spécifique (exemple : Qualibat, OPQIBI) pour la réalisation d’audits énergétiques.
La certification RGE garantit leur compétence et permet de bénéficier d’aides financières comme MaPrimeRénov’.
4. Entreprises de rénovation certifiées :
Certaines entreprises de rénovation peuvent proposer des audits si elles sont certifiées pour le faire.
Comment trouver un professionnel qualifié ?
Annuaire des auditeurs RGE : Consultez le site officiel FAIRE ou MaPrimeRénov' pour trouver des professionnels agréés près de chez vous.
Recommandations locales : Les agences de rénovation énergétique locales ou les plateformes de rénovation comme France Rénov’ peuvent orienter vers des prestataires fiables.
Coût d’un audit énergétique
Prix moyen : Entre 500 € et 1 500 €, selon la taille et la complexité du bien.
Aides financières disponibles :
MaPrimeRénov’ Audit : Jusqu’à 500 € de prise en charge pour un audit énergétique réalisé par un professionnel RGE.
Autres dispositifs locaux ou régionaux (renseignez-vous auprès de votre collectivité).
Quand l’audit est-il obligatoire ?
Pour les passoires thermiques (logements classés F et G) à partir de 2023 lors de la vente d’un bien.
Il est également fortement recommandé (voire imposé) avant des travaux de rénovation globale ou pour accéder à certaines aides.
En résumé, l’audit énergétique est une étape clé pour comprendre les besoins énergétiques de votre logement et planifier des rénovations efficaces. Il est essentiel de passer par un professionnel qualifié pour garantir sa validité et bénéficier d’éventuelles aides.
Objectifs:
Les objectifs pour les années à venir en matière de performance énergétique des logements s’inscrivent dans une stratégie progressive et ambitieuse pour améliorer la qualité du parc immobilier français, lutter contre les passoires thermiques, et contribuer à la transition écologique. Voici les principales étapes et objectifs fixés :
1. Progression des interdictions de location
La loi prévoit une interdiction progressive de mise en location pour les logements les moins performants :
1er janvier 2025 : Interdiction de louer des logements classés G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
1er janvier 2028 : Interdiction des logements classés F.
1er janvier 2034 : Interdiction des logements classés E.
Objectif à long terme : Tous les logements loués devront atteindre une performance minimale de classe D d’ici 2034.
2. Réduction du nombre de passoires thermiques
En 2022, on estimait qu’environ 5 millions de logements étaient classés F ou G en France. Le plan vise à :
Éradiquer les passoires thermiques (classes F et G) du marché locatif d’ici 2028.
Rénover les logements énergivores pour atteindre un parc immobilier neutre en carbone d’ici 2050.
3. Neutralité carbone et baisse des consommations énergétiques
Objectif 2050 : Atteindre la neutralité carbone pour le secteur du bâtiment en France, conformément à l’Accord de Paris.
Réduction de la consommation énergétique des bâtiments de 50 % par rapport à 2010.
Développement des énergies renouvelables pour alimenter les logements (solaire, géothermie, pompes à chaleur, etc.).
4. Amélioration du confort des ménages
Sortie de la précarité énergétique : Réduire le nombre de ménages vivant dans des logements mal isolés avec des factures d'énergie élevées. Actuellement, plus de 12 millions de Français sont touchés par la précarité énergétique.
Amélioration du confort thermique, notamment pour les foyers modestes.
5. Incitations financières et accompagnement
Pour atteindre ces objectifs, l’État met en place des dispositifs de soutien financier et technique pour les propriétaires :
MaPrimeRénov' : Élargie et adaptée pour financer des rénovations globales.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Permet d’avancer les frais de rénovation.
Obligation d’audit énergétique : Généralisation pour mieux identifier les travaux nécessaires.
France Rénov’ : Un guichet unique pour accompagner les propriétaires dans leurs démarches.
6. Mobilisation des acteurs privés et publics
Encouragement des investissements dans la rénovation énergétique par les banques, les collectivités locales, et les entreprises.
Accélération de la formation des professionnels du bâtiment et des auditeurs pour répondre à la demande croissante de rénovations.
Objectifs intermédiaires et suivis
Chaque année, des bilans sont réalisés pour suivre l'évolution des rénovations.
Ajustements possibles en fonction des résultats obtenus et des défis rencontrés (coût, pénurie de matériaux ou de main-d'œuvre).
En résumé, l’objectif global est d’avoir d’ici 2050 un parc immobilier durable, performant et respectueux de l’environnement, tout en améliorant les conditions de vie des ménages. Cette transition repose sur une combinaison d’interdictions progressives, d’incitations financières, et de mesures d’accompagnement pour les propriétaires et locataires.
Qu'advient il alors des petits propriétaires qui ne peuvent effectuer ces travaux et qui n'ont pour retraite que ces loyers?
La mise en place de ces nouvelles réglementations sur les passoires thermiques peut effectivement représenter un défi majeur pour les petits propriétaires, notamment ceux qui dépendent des loyers pour leur revenu, comme les retraités. Voici les implications, les options et les aides disponibles pour ces propriétaires.
Problèmes rencontrés par les petits propriétaires
Coût élevé des travaux :
Les travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de chauffage, etc.) peuvent être très coûteux, surtout pour les logements en mauvais état.
Les propriétaires modestes ou retraités n’ont souvent pas les ressources financières nécessaires pour financer ces rénovations.
Perte de revenus locatifs :
Si le logement ne peut plus être loué faute de conformité, cela représente une perte de revenus directe pour des propriétaires qui comptent sur ces loyers pour compléter leur retraite.
Difficultés administratives :
Les démarches pour obtenir des aides financières (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, etc.) ou coordonner les travaux peuvent être complexes, en particulier pour des personnes âgées.
Risque de devoir vendre :
Certains propriétaires peuvent se retrouver contraints de vendre leur bien en raison de l’incapacité de financer les rénovations, souvent à des prix inférieurs à la valeur réelle du bien.
Solutions et aides disponibles
Pour aider ces propriétaires à surmonter ces difficultés, plusieurs dispositifs ont été mis en place ou renforcés :
1. Aides financières pour la rénovation énergétique
MaPrimeRénov’ :
Accessible à tous les propriétaires, avec des montants majorés pour les foyers aux revenus modestes.
Par exemple, pour des retraités modestes, les aides peuvent couvrir jusqu'à 90 % du coût des travaux.
Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) :
Les fournisseurs d’énergie financent une partie des travaux, comme l’isolation ou le remplacement de chauffage.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) :
Permet d’obtenir jusqu’à 50 000 € pour financer les travaux, sans intérêts.
Remboursement sur une durée longue (jusqu’à 20 ans), pour limiter l’impact financier immédiat.
2. Accompagnement personnalisé
France Rénov’ :
Un service public gratuit pour aider les propriétaires à comprendre les travaux nécessaires, trouver des artisans certifiés, et obtenir des aides financières.
Audits subventionnés :
Les audits énergétiques nécessaires peuvent être partiellement pris en charge par des aides spécifiques.
3. Solutions pour étaler ou réduire le coût des travaux
Réalisation des travaux en plusieurs étapes :
Les rénovations peuvent être planifiées progressivement, en commençant par les améliorations les plus urgentes (isolation des combles, remplacement des fenêtres, etc.).
Partenariats avec des tiers-financeurs :
Certaines entreprises ou collectivités locales proposent de financer les travaux en échange d’un remboursement progressif à travers les économies d’énergie réalisées.
4. Cas de force majeure : Dérogations ou reports
Dans certains cas particuliers, il est possible de bénéficier de dérogations temporaires :
Les propriétaires modestes peuvent obtenir un délai pour effectuer les travaux si leur situation financière ne leur permet pas de les entreprendre immédiatement.
Si le bien est vendu, l’obligation de rénovation peut être transférée à l’acquéreur.
Options pour les propriétaires en grande difficulté
Vente en viager :
Les propriétaires âgés peuvent envisager de vendre leur bien en viager, ce qui leur permet de conserver un revenu régulier tout en transférant la charge des travaux au nouvel acquéreur.
Transformation du logement :
Dans certains cas, le logement peut être requalifié (par exemple, pour un usage non-locatif comme résidence secondaire ou vente).
Appel à des dispositifs locaux :
Certaines communes ou départements proposent des aides complémentaires pour les propriétaires modestes. Il est utile de se renseigner auprès des services locaux.
Critiques et ajustements possibles
Demande de mesures supplémentaires :
Associations de propriétaires et certains élus réclament des ajustements, comme une hausse des plafonds des aides ou des prêts à remboursement différé pour les retraités.
Flexibilité des règles :
Des discussions existent pour accorder davantage de souplesse aux propriétaires modestes (par exemple, en leur laissant plus de temps pour se conformer).
En résumé :
Bien que ces réglementations soient contraignantes, les petits propriétaires ont accès à plusieurs dispositifs pour limiter leur impact financier. Cependant, ces mesures restent parfois insuffisantes pour ceux qui dépendent uniquement des loyers. Dans ces cas, une planification anticipée et l'accompagnement par des structures comme France Rénov’ peuvent aider à trouver des solutions adaptées.
Jacques Chirac (ancien président français) :
« Notre maison brûle, et nous regardons ailleurs. » (Sommet de la Terre, Johannesburg, 2002)
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