Loi Denormandie Booster l’Investissement

christiantonelli
2 avr.
6 min de lecture

Bernard Stiegler, philosophe et président d’Ars Industrialis :

« Il est nécessaire d’inventer une nouvelle intelligence urbaine. D’utiliser les plateformes numériques pour organiser les délibérations locales, et donner la capacité aux habitants de s’approprier le destin technologique de leur ville. »

La Loi Denormandie : Un Dispositif Attractif pour l’Investissement Immobilier dans l’Ancien 🏡💰

La loi Denormandie, du nom de Julien Denormandie, ancien ministre du Logement et de la Ville, est un dispositif fiscal mis en place en France depuis le 1er janvier 2019. 📅

Elle vise à encourager les investisseurs à acheter et rénover des biens immobiliers anciens dans des zones spécifiques, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. 💸

Ce mécanisme s’inscrit dans une logique de revitalisation des centres-villes dégradés 🏚️ et de lutte contre le logement insalubre, tout en offrant une alternative intéressante aux investisseurs immobiliers, notamment dans le cadre des ventes de biens immobiliers.

🏠 Alors que la loi Pinel, axée sur l’immobilier neuf, a pris fin en décembre 2024, la loi Denormandie reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui en fait une option d’autant plus pertinente aujourd’hui. 📊

Voici un article détaillé pour vous éclairer sur ce dispositif, ses conditions, ses avantages et son intérêt dans le contexte actuel. ✅

Origine et Objectifs de la Loi Denormandie 🏗️

Introduite dans le cadre du plan national de lutte contre le logement insalubre 🚨, la loi Denormandie répond à une problématique majeure en France : les plus de 3 millions de logements vacants 🏢, souvent situés dans des centres-villes de petites et moyennes agglomérations, et dont l’état de délabrement décourage les occupants potentiels. 😞

L’objectif est double : encourager la réhabilitation de ces biens anciens pour les remettre sur le marché locatif, tout en dynamisant les quartiers dégradés. 🏡🌍

Ce dispositif s’adresse donc aux investisseurs prêts à s’engager dans des projets de rénovation, en leur offrant un avantage fiscal significatif en contrepartie. 💰✅

Contrairement à la loi Pinel, qui se concentre sur les constructions neuves 🏗️ dans des zones tendues, la loi Denormandie cible l’immobilier ancien à rénover, principalement dans des communes où le besoin de réhabilitation est jugé important. 📍 Elle s’inspire d’ailleurs du mécanisme Pinel, mais avec une vocation plus sociale et territoriale, visant à redonner vie à des zones souvent délaissées par les investisseurs. 🌿

Conditions d’Éligibilité 📜

Localisation du Bien 📍

Le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif. Cela inclut :

Les villes participant au programme « Action Cœur de Ville » ❤️🏙️, qui regroupe 222 communes moyennes en France ayant besoin de revitalisation.
Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), ou celles reconnues pour un besoin important de réhabilitation de l’habitat.

En Normandie, par exemple, des villes comme Lisieux, Bernay ou encore Louviers peuvent être concernées, selon les mises à jour des zones éligibles. 🔍 Il est recommandé de vérifier auprès des autorités locales ou sur le site officiel du gouvernement si une commune spécifique entre dans le cadre du dispositif. 🏛️

En Bretagne

La loi Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens 🏚️ dans des zones spécifiques 📍 pour revitaliser les centres-villes 🏙️, inclut plusieurs villes bretonnes parmi les communes éligibles. ✅ Ces villes répondent aux critères du dispositif, notamment en faisant partie du programme "Action Cœur de Ville" ❤️🏡, en ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) 🏗️, ou en ayant un besoin important de réhabilitation de l’habitat. 🏠

Voici une liste de villes bretonnes concernées par la loi Denormandie :

Saint-Brieuc (Côtes-d’Armor) 🏴‍☠️ : Une ville portuaire ⚓ qui réhabilite ses quartiers historiques 🏛️, attirant les investisseurs grâce à des projets urbains ambitieux. 📈
Lannion (Côtes-d’Armor) 💡 : Connue pour son dynamisme technologique 🔬, elle bénéficie de projets de revitalisation pour ses zones anciennes. 🏚️➡️🏡
Quimper (Finistère) 🎨 : Riche en patrimoine 🏰, Quimper rénove ses quartiers anciens, offrant un cadre idéal pour l’investissement locatif. 🏠💰
Morlaix (Finistère) 🏞️ : Une ville historique ⏳ qui travaille à redynamiser son centre grâce à des rénovations. 🏗️
Saint-Malo (Ille-et-Vilaine) 🌊 : Célèbre pour son patrimoine maritime ⚓, elle est incluse dans les efforts de revitalisation. 🏠✨
Fougères (Ille-et-Vilaine) 🏰 : Une commune qui mise sur la rénovation 🔄 pour redonner vie à son centre-ville. 🏡
Vitré (Ille-et-Vilaine) 🏯 : Connue pour son château médiéval 🏰, elle participe à des projets de réhabilitation. 🛠️
Redon (Ille-et-Vilaine) 🌉 : Située à la croisée de plusieurs départements 📍, elle est éligible pour ses besoins en rénovation. 🏚️➡️🏠
Lorient (Morbihan) ⚓ : Une ville portuaire en transformation 🏗️, qui rénove ses anciens quartiers industriels avec le soutien du dispositif Denormandie. 🏢🏡
Vannes (Morbihan) 🏝️ : Une ville attractive 🌟 qui travaille à la réhabilitation de son parc immobilier ancien. 🏠💡
Pontivy (Morbihan) 🏰 : Une commune qui s’engage dans des projets de revitalisation 🔄 pour dynamiser son centre. 🏙️

Contexte et Vérification 🔍

Ces villes ont été identifiées comme éligibles dès 2019 📅, lors de l’élargissement du dispositif Denormandie, et leur statut a été maintenu dans les mises à jour ultérieures. ✅ La liste peut évoluer 📌 avec de nouvelles signatures d’ORT ou des besoins de réhabilitation reconnus par l’État 🏛️. Pour confirmer l’éligibilité d’une ville spécifique en 2025, il est recommandé d’utiliser le simulateur officiel disponible sur le site service-public.fr 🌐, qui permet de vérifier si une commune est toujours incluse dans le dispositif. 📲

Remarque ⚠️

La Bretagne, avec ses villes moyennes au riche patrimoine 🏰, est particulièrement concernée par ce dispositif, qui vise à contrer la désertification des centres-villes 🏚️ tout en répondant aux besoins de logement. 🏠 Cependant, toutes les villes mentionnées ne présentent pas le même potentiel locatif ou de rentabilité. 📊 Par exemple, une ville comme Saint-Malo 🌊, avec son attractivité touristique 🏖️, pourrait offrir de meilleures perspectives qu’une commune plus rurale comme Redon 🌿, où la demande locative est moins soutenue. 📉 Il est donc crucial d’étudier le marché local avant d’investir. 🔎💡

Nature des Travaux 🔧

La loi Denormandie impose que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + frais de notaire + travaux). Ces travaux doivent répondre à des objectifs précis :

Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (ou 30 % pour les logements individuels). 🔋
Ou inclure au moins deux types de travaux parmi une liste définie : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, remplacement des fenêtres, ou changement du système de production d’eau chaude. 🚿🏠
Ou encore permettre la création de surfaces habitables nouvelles (comme un balcon, une terrasse ou un garage). 🏗️

Pour garantir la qualité des travaux, il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). 🌍✅

Engagement Locatif 📄

Une fois rénové, le bien doit être loué nu (non meublé) comme résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon l’option choisie par l’investisseur. 📆 Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés par décret, similaires à ceux du dispositif Pinel, afin de garantir l’accessibilité du logement à des ménages modestes ou intermédiaires. 🏠👨‍👩‍👧‍👦

Calendrier 🕒

Les acquisitions et travaux doivent être réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027 pour être éligibles à la réduction d’impôt. 📅

Avantages Fiscaux 💰

L’atout principal de la loi Denormandie réside dans la réduction d’impôt qu’elle offre, calculée sur le coût total de l’opération (prix d’achat + travaux), dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. 📉

Le taux de réduction varie en fonction de la durée de location choisie :

6 ans : 12 % de réduction.
9 ans : 18 % de réduction.
12 ans : 21 % de réduction.

Exemples Concrets 📊

Si vous achetez un bien ancien en Normandie pour 150 000 €, et engagez 50 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 €, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 21 %, soit 42 000 €. 💵 Cela équivaut à une économie annuelle de 3 500 € pendant 12 ans. 🤩

Pourquoi la Loi Denormandie est Intéressante pour les Ventes de Biens Immobiliers ? 🏠

Une Opportunité dans l’Ancien 🏚️➡️🏡

Avec la fin de la loi Pinel en 2024, les investisseurs se tournent de plus en plus vers l’immobilier ancien, souvent plus abordable que le neuf. 📉 En Normandie, où les prix restent raisonnables 🏡, la loi Denormandie permet de transformer un bien vétuste en un logement attractif, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. 💰

Revitalisation des Centres-Villes 🏘️

Investir sous le dispositif Denormandie, c’est participer à la redynamisation de nombreux secteurs délaissés, tout en sécurisant un placement dans la pierre, un actif traditionnellement stable. 🏦✅

Conclusion 🎯

La loi Denormandie est une opportunité unique pour les investisseurs immobiliers souhaitant rendre un bien attractif tout en bénéficiant d’un coup de pouce fiscal. 📉📈 Toutefois, un tel projet nécessite une préparation rigoureuse 📝 : choix du bien, estimation des travaux, et accompagnement par des experts. 🏠🔍 Si vous êtes prêt à relever le défi de la rénovation, la loi Denormandie pourrait bien être la clé d’un investissement réussi et responsable. 🔑🏡