En droit immobilier français, la préemption est le droit pour une personne ou une institution d'acheter un bien immobilier en priorité sur tout autre acheteur lorsque ce bien est mis en vente. Ce droit de préemption peut être exercé par plusieurs acteurs et pour diverses raisons, principalement d'intérêt public ou d'urbanisme. Voici les principales caractéristiques :
Définition et Fonctionnement de la Préemption (Hors SAFER)
Définition :
Droit de préemption : C'est un droit accordé par la loi à certaines entités (telles que les collectivités locales) leur permettant d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par son propriétaire.
Fonctionnement :
Lorsque le propriétaire d'un bien immobilier souhaite vendre, il doit déclarer son intention à la mairie par une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
La mairie (ou l'entité préemptrice) dispose alors d'un délai pour se prononcer sur l'exercice de son droit de préemption.
Si elle décide de préempter, elle achète le bien au prix et aux conditions indiquées dans la DIA.
Si elle renonce à préempter ou ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire peut vendre librement à l'acheteur de son choix.
Acteurs pouvant exercer le Droit de Préemption
Les Collectivités Territoriales :
Communes : Pour réaliser des projets d'urbanisme, de logement social, de développement économique, ou d'équipements publics.
Départements et Régions : Dans certains cas particuliers pour des projets spécifiques d'intérêt public.
Les Établissements Publics :
Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) : Pour des projets intercommunaux d'aménagement et de développement.
Établissements Publics de l'État :
Par exemple, pour des projets de protection de l'environnement ou de préservation du patrimoine.
Raisons pour Exercer le Droit de Préemption
Aménagement et Urbanisme :
Création de zones d'activités : Zones industrielles, commerciales, etc.
Construction de logements sociaux : Pour répondre aux besoins en logement de la population.
Équipements publics : Écoles, hôpitaux, infrastructures sportives, etc.
Protection de l'Environnement :
Préservation d'espaces naturels, zones humides, etc.
Patrimoine et Culture :
Sauvegarde et valorisation du patrimoine historique et culturel.
Exemples de Droits de Préemption
Droit de Préemption Urbain (DPU) :
Droit permettant aux communes de préempter les biens immobiliers situés dans les zones urbaines définies par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Droit de Préemption des Espaces Naturels Sensibles (ENS) :
Droit permettant aux départements de préempter les terrains pour protéger les espaces naturels sensibles.
Droit de Préemption Commercial :
Droit permettant aux communes de préempter les fonds de commerce, baux commerciaux, etc., pour maintenir la diversité commerciale en centre-ville.
Procédure et Contestation
Procédure :
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est envoyée à la mairie.
La mairie dispose généralement de deux mois pour répondre.
Si la mairie décide de préempter, le propriétaire peut contester la décision devant le juge administratif s'il estime que la préemption n'est pas justifiée ou que le prix proposé est inférieur à la valeur du bien.
Contestations :
Le propriétaire peut contester la légitimité de la préemption ou la justesse du prix proposé.
En conclusion, la préemption lors d'une vente immobilière en France est un mécanisme permettant aux entités publiques de favoriser l'intérêt général par des projets d'aménagement, de développement économique, de protection environnementale, ou de sauvegarde du patrimoine. Ce droit est strictement encadré par la loi pour garantir son bon usage et la protection des droits des propriétaires.
Définition et Fonctionnement de la Préemption SAFER
En droit immobilier français, une préemption SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) est un droit spécifique accordé aux SAFER, leur permettant d'acquérir en priorité des biens agricoles, forestiers et ruraux mis en vente. Voici une description détaillée de ce droit de préemption :
Définition et Objectifs de la Préemption SAFER
Définition :
Préemption SAFER : C'est le droit pour une SAFER d'acheter un bien rural ou agricole en priorité sur tout autre acquéreur lorsque ce bien est mis en vente.
Objectifs :
Aménagement Rural : Contribuer à l'amélioration des structures foncières et à la répartition équilibrée des exploitations agricoles.
Développement Agricole : Soutenir l'installation de jeunes agriculteurs et faciliter la transmission des exploitations.
Protection de l’Environnement : Préserver les espaces naturels et les paysages.
Promotion des Produits Locaux : Favoriser les circuits courts et la production locale.
Fonctionnement de la Préemption SAFER
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) :
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien agricole, il doit notifier son intention à la SAFER via une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
Examen par la SAFER :
La SAFER examine les conditions de la vente et détermine si le bien peut être utilisé pour atteindre ses objectifs d'aménagement et de développement rural.
Décision de Préempter :
Si la SAFER décide d’exercer son droit de préemption, elle achète le bien au prix et aux conditions indiquées dans la DIA.
La SAFER peut également proposer un prix différent, qui peut être contesté par le vendeur.
Non-Préemption :
Si la SAFER décide de ne pas préempter ou ne répond pas dans le délai imparti (deux mois en général), le propriétaire peut vendre librement son bien à l'acheteur de son choix.
Acteurs et Raisons de la Préemption SAFER
Acteurs :
SAFER : Les Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural sont les seules entités habilitées à exercer ce droit de préemption pour les biens ruraux.
Raisons :
Installation d'Agriculteurs : Faciliter l’accès à la terre pour de nouveaux agriculteurs.
Agrandissement d'Exploitations : Permettre aux exploitations existantes de s'agrandir de manière cohérente.
Préservation des Exploitations : Éviter la fragmentation des exploitations agricoles.
Projets Environnementaux : Protéger des zones naturelles sensibles et favoriser l’agriculture durable.
Contestation et Procédure
Contestations :
Le vendeur peut contester la décision de préemption ou le prix proposé devant le tribunal de grande instance.
Procédure :
La procédure de contestation doit être engagée dans un délai spécifique après la décision de la SAFER.
Exemple de Situations de Préemption SAFER
Installation d’un Jeune Agriculteur :
Un jeune agriculteur souhaite s’installer et la SAFER préempte un terrain pour lui permettre de démarrer son activité.
Préservation d’un Espace Naturel :
La SAFER préempte un terrain pour éviter qu'il ne soit utilisé à des fins non agricoles et pour préserver l'environnement.
En résumé, la préemption SAFER est un outil important pour l'aménagement et le développement des espaces ruraux en France, permettant d’assurer une gestion équilibrée et durable des terres agricoles.
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